Вынос на местность характерных (поворотных) точек границ земельного участка

Характерной точкой границы земельного участка является точка изменения описания его границы и деления ее на части (ч. 8 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости). Ранее для обозначения таких точек использовался термин «поворотные точки» (например, в применявшейся ранее форме кадастровой выписки о земельном участке — Приложение N 4 к Приказу Минэкономразвития России от 28.12.2012 N 831). Иначе говоря, характерной точкой является место, в котором граница меняет своё направление.

Это мероприятие является первоочередным, поскольку позволит визуально определить границы земельного участка на местности, а вместе с тем и выявить возможные реестровые (кадастровые) ошибки при установлении границ земельного участка (такие ошибки могут, например, выражать в наложении одного земельного участка на другой, что может спровоцировать споры с соседями). Такие ошибки иногда допускаются при образовании интересующего вас земельного участка или соседнего.

Для реализации этого мероприятия необходимо получить выписку из единого государственного реестра недвижимости с описанием местоположения границ конкретного земельного участка (которые отображены в виде координат X и Y) и привлечь специалиста в области геодезии и картографии с необходимым оборудованием.

Результатом работы специалиста будет являться акт выноса в натуру границ земельного участка, который представляет собой документ, содержаний сведения о границах участка, его привязки к местности. Далее целесообразно такие поворотные точки визуально закрепить межевыми знаками (например, это может быть забор, сетка-рабица, металлические столбы и т.п.) либо иным способом, позволяющим в долгосрочной перспективе определять и идентифицировать границы.

Наличие акта выноса в натуру границ земельного участка будет являться хорошим подспорьем, первоначально подкрепляющим обоснованность заявленных вами в суд требований.

Если же речь идет о покупке (аренде) земельного участка, границы которого не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, но до совершения сделки планируется проведение кадастровых работ по уточнению местоположения границ, то необходимо руководствоваться первичными правоустанавливающими документами, к которым должны быть приложены графические материалы, геодезическое описание, материалы землеустройства, поскольку в противном случае определить границы земельного участка на местности будет затруднительно (см. пункт 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Выявление объектов недвижимого имущества и подземных коммуникаций

Данные мероприятия также являются необходимыми, поскольку от них во многом зависит возможность оформления прав на земельный участок и достижения целей, для которых приобретается земельный участок.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исключительность при этом предполагает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением, в связи с чем сделка по приобретению земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие третьим лицам, будет являться ничтожной (недействительной).

На практике ситуация может осложняться наличием подземных объектов, например защитных сооружений гражданской обороны, различных линейных объектов (например, магистральные газопроводы).

Реализация мероприятия предполагает физическое исследование объекта с использованием необходимого специального оборудования, позволяющего выявить подземные объекты, в том числе определить их местоположение на местности (трассировка).

К сожалению, до настоящего времени в ЕГРН не внесены сведения о месте прохождения и об охранных зонах многих линейных объектов, что на практике нередко приводит к негативным юридическим последствиям в том числе для добросовестных приобретателей земельных участков.

Оценка возможности строительства (физические характеристики объекта)

В рамках этого мероприятия проводятся проектно-изыскательские и иные работы на предмет определения возможности и целесообразности строительства. При осуществлении мероприятий лицами, обладающими необходимыми познаниями и оборудованием, изучаются и анализируются:

свойства и подвижность грунта;
обводнение, в том числе наличие подземных вод;
возможные нагрузки на земельный участок и прилегающую территорию;
прочие вопросы технического и экономического характера.

Оценка прочих рисков (правообладатели смежных земельных участков, транспортная доступность, наличие коммуникаций и т.д.)

Любой земельный участок имеет экономические характеристики, которые влияют на его цену (размер арендной платы). Факторами, влияющими на ценообразование, в частности, являются:

транспортная доступность;
коммуникации;
прилегающая инфраструктура.

От наличия либо отсутствия указанных факторов зависят объем финансовых вложений, срок окупаемости при реализации инвестиционного проекта, что в итоге влияет на решение потенциального покупателя, приобретать или нет земельный участок.

Результаты исследования смежных земельных участков, в том числе видов деятельности, осуществляемых их правообладателями, также должны учитываться при принятии решения о приобретении земельного участка. Например, если планируется приобретение земельного участка для рекреации, а на смежных земельных участках располагаются производственные объекты, влияющие на экологическую обстановку и создающие шум, то в подобном случае целесообразность приобретения земельного участка для указанных целей будет отсутствовать.

Указанную информацию можно получить путем изучения смежных земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, а также через изучение публичной кадастровой карты.

Единый государственный реестр недвижимости

ЕГРН — основной источник получения информации о земельном участке и любых иных объектах недвижимого имущества.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, об основаниях их возникновения, о правообладателях, а также иных сведений.

Исходя из части 4 статьи 5, части 2 статьи 7, статьи 32 Закона N 218-ФЗ в ЕГРН должны, в частности, содержаться сведения:

о границах зон с особыми условиями использования территорий;
о границах территориальных зон;
о границах территорий объектов культурного наследия;
о границах особо охраняемых природных территорий;
о границах особых экономических зон;
о границах охотничьих угодий;
о границах зон территориального развития в Российской Федерации;
о границах лесничеств, лесопарков;
о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов;
о береговых линиях (границах водных объектов);
о проектах межевания территорий;
об утверждении правил землепользования и застройки.

Органы государственной власти обязаны направлять в орган регистрации прав документы, содержащие указанные сведения, при этом вопросам межведомственного взаимодействия посвящена целая глава Закона N 218-ФЗ.

Однако на практике указанные требования часто не выполняются и не соблюдаются, в связи с чем изучение земельного участка иными способами, которые будут описаны ниже, является актуальным.

Часть 13 статьи 62 Закона N 218-ФЗ устанавливает объем сведений, которые могут быть получены из ЕГРН. Из буквально толкования указанной нормы следует, что из Единого государственного реестра недвижимости можно получить достаточно большой объем информации о земельном участке, а именно:

выписка из ЕГРН;
сведения о дате получения органом регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
сведения о содержании правоустанавливающих документов;
обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости;
сведения в виде копии документа, на основании которого сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости;
копии договоров и иных документов, которые выражают содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, и содержатся в реестровых делах.

Такие сведения могут быть предоставлены самим правообладателем, а также физическим и юридическим лицам, имеющим доверенность от правообладателя, при этом выписку из ЕГРН может получить любое физическое либо юридическое лицо без каких-либо специальных полномочий.

При анализе сведений о земельном участке, содержащихся в указанных документах, особое внимание необходимо обратить на следующее.

1. Юридическая история земельного участка:

впервые поставлен на государственный кадастровый учет либо образован из другого земельного участка;
первый собственник, процедура предоставления и оформления;
количество сделок в отношении земельного участка и их временной интервал.

Выявление фактов нарушения законодательства Российской Федерации может поставить под сомнение наличие прав на земельный участок и повлечь недействительность всех последующих сделок. Большое количество сделок по отчуждению земельного участка за непродолжительный период времени может свидетельствовать об изначально «плохой» юридической истории.

2. Судебные разбирательства.

В настоящее время справочные поисковые системы, в том числе в Интернете, позволяют получать необходимую информацию об участии продавца в судах по поводу анализируемого объекта.

История «плохого» земельного участка может меняться посредством раздела, последующего объединения и иными способами, в связи с чем необходимо обращать внимание на подобные действия, что должно быть отражено в графе «Кадастровые номера объектов недвижимости, из которых образован объект недвижимости» выписки из ЕГРН.

3. Наличие границ земельного участка.

При оформлении выписки об основных характеристиках с целью подтверждения внесения в ЕГРН сведений о земельном участке как о ранее учтенном в случае отсутствия сведений о координатах характерных точек границы такого земельного участка, а также в случае если содержащиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ таких земельных участков определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения, указывается: «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».

Наличие подобной записи в графе «Особые отметки» свидетельствует о несоответствии земельного участка требованиям статьи 6 ЗК РФ и не позволяет получить точное представление о границах земельного участка на местности, ограничивает юридическую возможность совершения сделок и предполагает необходимость проведения кадастровых работ по уточнению местоположения границ.

4. Оборотоспособность земельного участка.

Статьей 27 ЗК РФ устанавливаются случаи, когда земельные участки являются изъятыми из оборота либо ограниченными в обороте, что влечет невозможность совершения гражданско-правовых сделок.

Сведения о наличии обстоятельств, влияющих на оборотоспособность земельного участка, должны содержаться в ЕГРН.

Однако до настоящего времени многие сведения не внесены в установленном порядке уполномоченными органами и правообладателями земельных участков, в связи с чем при выявлении факторов, влияющих на оборотоспособность земельных участков, следует направлять запросы в уполномоченные органы, а также пользоваться сведениями публичной кадастровой карты и иных источников.

В частности, основанием ограничения оборотоспособности земельных участков является наличие на земельном участке гидротехнических сооружений, водных объектов и т.д. (статья 27 ЗК РФ).

5. Категория и вид разрешенного использования.

Указанные характеристики в силу статьи 7 ЗК РФ оказывают непосредственное влияние на правовой режим земельного участка, в связи с чем должны непосредственно сопоставляться с целями приобретения во избежание негативных последствий, в том числе привлечения к юридической ответственности за нарушение правового режима земельного участка.

6. Наличие обременений и охранных зон.

Различные обременения, в том числе связанные с объектами, расположенными в границах земельного участка, также будут оказывать влияние на возможность его использования, правовой режим, возможность заключения гражданско-правовой сделки, например, в случае наличия залога, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Получение иной информации от уполномоченных органов

На практике не все органы своевременно и в полном объеме исполняют возложенные на них обязанности в части межведомственного информационного взаимодействия и внесения в ЕГРН необходимых и актуальных сведений.

Снижению юридических рисков в подобной ситуации способствует получение информации непосредственно из уполномоченных органов в рамках направления письменного обращения или адвокатского запроса в соответствии со статьей 6.1 Федерального закона от 31 мая 2002 года N 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации».

С учетом практики правоприменения для получения максимальной информации, в том числе не содержащейся в ЕГРН, и всестороннего учета потенциальных рисков возможно направление запросов в следующие органы:

Министерство культуры Российской Федерации — сведения из Единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также информация о земельных участках в границах территорий объектов культурного наследия федерального значения и охранных зонах таких объектов;

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации — результаты почвенного, агрохимического, фитосанитарного, эколого-токсикологического обследований;

Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации — сведения о границах особо охраняемых природных территорий федерального значения и их охранных зон;

Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии и ее подведомственные организации — сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственном кадастре недвижимости, государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства, о проведенных проверках в рамках государственного земельного надзора и выявленных нарушениях;

Федеральное агентство по управлению государственным имуществом — сведения из реестра федерального имущества в отношении земельных участков;

Федеральное агентство лесного хозяйства — обобщенная документированная информация, содержащаяся в государственном лесном реестре, в том числе в части лесов, в отношении которых осуществление полномочий не передано в установленном порядке органам государственной власти;

органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации — сведения из реестра имущества субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, государственного лесного реестра в отношении лесов, расположенных в границах территории субъекта Российской Федерации, сведения из схемы территориального планирования субъекта Российской Федерации, а также сведения о земельных участках в границах территорий объектов культурного наследия регионального значения и охранных зонах этих объектов, сведения о границах особо охраняемых природных территорий регионального значения и их охранных зон;

органы местного самоуправления — сведения из реестра муниципального имущества в отношении земельных участков, документов территориального планирования и градостроительного зонирования муниципального образования, информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, архивов муниципального образования, а также сведения о земельных участках в границах территорий объектов культурного наследия местного (муниципального) значения и охранных зонах этих объектов, сведения о границах особо охраняемых природных территорий местного значения и их охранных зон.

Указанный перечень органов власти не является исчерпывающим и с учетом обстоятельств приобретения конкретного земельного участка возможно направление обращений в иные органы и организации.

В качестве примера можно привести сетевые организации — если в результате физического обследования земельного участка в его границах обнаружены какие-либо линейные объекты, при этом сведения об указанных объектах в том числе об их охранных зонах не содержатся в ЕГРН, то будет обоснованным обращение в различные сетевые организации (электричество, газ, связь и т.п.) с целью определения их правообладателя, правового режима, охранных зон и существующих ограничений при использовании земельного участка.

Градостроительные документы

Как уже отмечалось, Закон N 218-ФЗ устанавливает требование, согласно которому органы власти обязаны направлять в орган регистрации прав документы для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов) об утверждении правил землепользования и застройки либо о внесении изменений в правила землепользования и застройки, если такими изменениями предусмотрено установление или изменение градостроительного регламента, установление или изменение границ территориальных зон.

Согласно пункту 8 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) правила землепользования и застройки – документ, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

В соответствии с пунктом 9 статьи 1 ГрК РФ градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Иначе говоря, градостроительный регламент про то, как может использоваться земельный участок, какова его минимальная и максимальная площадь, что может строиться на нем и сколько площади это строение может занимать, а территориальная зона – это территория (граница, зона), обозначенная на картах правил землепользования и застройки тем или иным цветом и обозначающая тот или иной градостроительный регламент в отношении участков, которые в такой зоне расположены.

В связи с этим при анализе рисков объективно появляется необходимость изучения и учета градостроительных документов, особенно если речь идет о строительстве объектов недвижимого имущества.

Например, приобретая земельный участок для строительства жилого дома с планируемой этажностью в 4 этажа, можно попасть в ситуацию, когда градостроительными документами предусмотрена максимальная этажность — 3, что повлечет судебные разбирательства.

Можно столкнуться с проблемой ограничения площади застройки, минимальных отступов от границ земельного участка и т.д., наличие которых будет препятствовать достижению планируемых целей, в связи с чем этому вопросу необходимо уделить особое внимание.

Согласно части 2 статьи 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки включают:

порядок их применения и внесения в них изменений;
карту градостроительного зонирования;
градостроительные регламенты.

В соответствии с частью 4 статьи 30 ГрК РФ на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. То есть земельный участок не может быть одновременно расположен в, например, зоне застройки индивидуальными жилыми домами и общественно-деловой зоне. На практике несоблюдение указанного правила может породить правовую неопределенность относительно возможного использования земельного участка, в том числе привести к судебным разбирательствам.

В части 6 статьи 30 ГрК РФ указано, что в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;
расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Таким образом, по результатам получения градостроительных документов и сведений из информационных систем возможно осуществить полноценный анализ рисков приобретения объекта с учетом предполагаемых целей использования объекта, однако на практике нередко степень наполняемости указанных систем является недостаточной.

Анализ финансово-хозяйственной деятельности продавца, репутации, уставных документов, психического и физического состояния физических лиц

Продажа большого количества объектов недвижимого имущества за непродолжительный период времени в ряде случаев может свидетельствовать о предстоящем банкротстве должника, что порождает риск оспаривания сделок в рамках Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Совершение сделки по существенно отличающейся от рыночной цены повышает указанный риск, поскольку такая сделка формально будет обладать признаками подозрительной сделки.

При совершении сделки необходимо анализировать требования устава контрагента, а также обеспечивать соблюдение требований законодательства при совершении крупной сделки либо сделки с заинтересованностью во избежание неблагоприятных последствий, связанных с оспариванием сделки и применением последствий ее недействительности (корпоративные нарушения).

Если одной из сторон сделки выступает физическое лицо, то необходимо учитывать факт наличия нотариального согласия супруга, психические и физические особенности контрагента, в том числе связанные с недееспособностью или ограниченной дееспособностью конкретного субъекта, при этом такие сведения с учетом части 13 статьи 62 Закона N 218-ФЗ должны содержаться в ЕГРН.

Подготовка проекта договора

На этом этапе решается вопрос выбора гражданско-правовой конструкции приобретения либо оформления прав на земельный участок в случае, если речь о земельном участке, находящемся в частной собственности, при этом если необходимый земельный участок находится в собственности публично-правового образования либо является неразграниченным, то необходимо соблюсти особую процедуру предоставления земельного участка, установленную земельным законодательством Российской Федерации.

ЗК РФ устанавливает ряд особенностей купли-продажи земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

На практике нередко возникают ситуации, когда продавец в полной мере не располагает информацией о принадлежащем ему земельном участке либо не заинтересован в ее сборе (о правилах землепользования и застройки, территориальной зоне, находящихся в границах земельного участка коммуникациях), поскольку получение и анализ указанной информации предполагают наличие специальных познаний, а также временные и финансовые затраты, в связи с чем лицо, сопровождающее сделку, должно предпринять все зависящие от него меры для получения необходимой информации.

Пунктом 2 статьи 37 ЗК РФ установлено, что являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ установлено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из буквального толкования приведенной нормы следует, что покупатель вправе защищаться в рамках способов, установленных гражданским и земельным законодательством Российской Федерации, при этом указание на то, что эта норма применяется в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации, существенно осложняет ее реализацию на практике, поскольку заведомая ложность предполагает наличие умысла, доказывание которого является достаточно сложной задачей в гражданском процессе.

Указанные правила в равной степени также применяются в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду, то есть распространяются на иные гражданско-правовые сделки, в рамках которых осуществляется владение и (либо) пользование земельными участками (пункт 3 статьи 37 ЗК РФ).

В заключение необходимо отметить следующее.

Предложенный алгоритм анализа не является безусловной гарантией исключения всех возможных юридических рисков, однако его соблюдение позволит существенным образом снизить риски возможных неблагоприятных последствий при приобретении и оформлении прав на земельные участки.

Применительно к первому этапу в ряде случаев можно отметить его дороговизну, что не всегда представляется экономически оправданным. Если речь идет о приобретении земельного участка физическим лицом для ведения садоводства, то осуществлять весь комплекс мероприятий по первому этапу нецелесообразно, но если речь идет о строительстве на земельном участке многоквартирных домов, то проведение указанных процедур представляется необходимым, в связи с чем определение объема мероприятий должно осуществляться исходя из целей приобретения земельного участка и объема вложений денежных средств.

С уважением,

Юридическая компания «Sinallagma»

Рекомендации при приобретении земельных участков